Chọn sai mặt bằng là lý do khiến nhiều cửa hàng dịch vụ tổng hợp ở Kiên Giang đóng cửa trong năm đầu, dù sản phẩm và giá không hề kém. Bài này chỉ cho bạn cách đánh giá một mặt bằng bằng con số và quan sát thực tế, thay vì cảm tính “chỗ này đẹp”, để bạn ký hợp đồng thuê mà ngủ ngon.
Vì sao mặt bằng quyết định phần lớn kết quả
Dịch vụ tổng hợp sống bằng lượt khách đi qua và tiện lợi. Khác với nhà hàng có thể kéo khách bằng thương hiệu, cửa hàng tạp hóa – dịch vụ chủ yếu bán cho người sẵn có nhu cầu ngay lúc đó. Nếu mặt bằng không nằm trên đường khách di chuyển tự nhiên, bạn phải bù bằng tiền quảng cáo suốt đời. Đó là chi phí ẩn ít người tính.
Ba yếu tố cốt lõi, xếp theo thứ tự
Thứ nhất là luồng khách: bao nhiêu người đi bộ, đi xe máy qua trước cửa mỗi giờ, và họ có lý do dừng lại không. Thứ hai là khả năng tiếp cận: dừng xe dễ không, có chỗ để xe, có bị dải phân cách chắn không. Thứ ba mới là giá thuê. Nhiều người đảo ngược thứ tự này, lấy giá rẻ làm chuẩn rồi trả giá bằng doanh thu.
Cách đo luồng khách mà không cần thuê khảo sát
Bạn tự làm được. Chọn 3 khung giờ đại diện: sáng sớm, trưa, chiều tối. Đứng gần mặt bằng, đếm số người và xe qua lại trong 15 phút mỗi khung, ghi lại trong ít nhất 2 ngày thường và 1 ngày cuối tuần. Con số này cho bạn biết mặt bằng đông thật hay chỉ đông vào một thời điểm rồi vắng cả ngày.
Ở Rạch Giá hay các thị trấn ven biển, luồng khách lệch giờ rất mạnh: khu gần chợ đông buổi sáng, khu gần bến tàu đông theo chuyến. Một mặt bằng chỉ đông 2 tiếng buổi sáng không nuôi nổi tiền thuê cả tháng.
Tính điểm hòa vốn cho tiền thuê
Trước khi ký, hãy tính: tiền thuê tháng chia cho lãi gộp trung bình mỗi đơn, ra số đơn tối thiểu phải bán để chỉ riêng trả tiền thuê. Ví dụ tiền thuê 12 triệu, lãi gộp mỗi đơn 15.000 đồng, bạn cần 800 đơn/tháng, tức khoảng 27 đơn/ngày chỉ để trả mặt bằng, chưa tính điện, nhân công, hàng hóa. Nếu luồng khách bạn đếm được không cho ra con số đó một cách hợp lý, mặt bằng quá đắt so với bạn.
| Tiêu chí | Mặt bằng A (mặt tiền lớn) | Mặt bằng B (trong hẻm gần chợ) |
| Tiền thuê/tháng | 18 triệu | 7 triệu |
| Lượt qua lại/15 phút | 90 | 140 |
| Chỗ để xe | Khó, sát đường lớn | Dễ, khách quen dừng nhanh |
| Đơn cần/ngày để hòa tiền thuê | 40 | 16 |
Bảng trên là ví dụ minh họa cách so sánh: mặt tiền đẹp chưa chắc thắng mặt bằng nhỏ đúng luồng khách.
Ví dụ thực tế
Một chủ cửa hàng dịch vụ tổng hợp thuê mặt tiền đường lớn vì “cho oai”, giá thuê gấp đôi con hẻm bên cạnh. Sau 4 tháng doanh thu không đủ trả thuê, vì khách đi đường lớn chạy nhanh, không tiện tấp vào. Anh chuyển sang mặt bằng nhỏ gần khu dân cư, khách dừng xe dễ, doanh thu tăng dù vị trí “xấu” hơn. Bài học: tiện dừng lại quan trọng hơn đẹp.
Sai lầm thường gặp và cách sửa
Chọn theo cảm giác đẹp, không đếm khách
Sửa: luôn đếm luồng khách thật trước khi bàn giá.
Bỏ qua điều khoản tăng giá thuê và thời hạn
Sửa: yêu cầu ghi rõ mức tăng tối đa mỗi năm, thời hạn tối thiểu 2-3 năm, và điều kiện lấy lại cọc. Sửa mặt bằng tốn tiền, hợp đồng 1 năm là rủi ro lớn.
Không kiểm tra pháp lý và công năng
Sửa: xác minh chủ nhà có quyền cho thuê, kiểm tra điện nước, cống thoát, giấy phép được kinh doanh ngành bạn định làm.
Các bước hành động cụ thể
- Liệt kê 4-5 mặt bằng ứng viên, đừng chốt sớm.
- Đếm luồng khách 3 khung giờ, ít nhất 3 ngày cho mỗi nơi.
- Tính số đơn/ngày cần để hòa tiền thuê từng nơi.
- Kiểm tra chỗ để xe và hướng di chuyển của khách.
- Xác minh pháp lý, điện nước, giấy tờ chủ nhà.
- Đàm phán thời hạn, mức tăng giá, điều kiện cọc trước khi ký.
Kết luận
Mặt bằng tốt là mặt bằng ra được con số hợp lý, không phải mặt bằng nhìn sang. Bước tiếp theo của bạn: chọn 3 địa điểm và bắt đầu đếm khách ngay tuần này, rồi điền vào bảng so sánh phía trên.
Câu hỏi thường gặp
Mặt tiền đường lớn có luôn tốt hơn không?
Không. Đường lớn tốc độ cao khiến khách khó tấp vào. Với dịch vụ tổng hợp, nơi khách dễ dừng và gần khu dân cư thường hiệu quả hơn.
Nên thuê thời hạn bao lâu?
Tối thiểu 2-3 năm nếu bạn phải đầu tư sửa chữa, kèm điều khoản giới hạn mức tăng giá. Thời hạn quá ngắn khiến bạn mất trắng chi phí cải tạo.
Tiền thuê nên chiếm bao nhiêu phần doanh thu?
Không có con số tuyệt đối, nhưng nếu tiền thuê nuốt hết lãi gộp thì mặt bằng đang quá sức bạn. Hãy tính điểm hòa vốn tiền thuê trước khi ký.
Có nên chọn mặt bằng gần đối thủ?
Gần đối thủ đôi khi tốt vì khu đó đã có thói quen mua sắm. Vấn đề là bạn phải có điểm khác biệt rõ, đừng chỉ sao chép.
Tham khảo
Thông tin về đăng ký kinh doanh và ngành nghề có thể tra tại Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp và cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi bạn mở cửa hàng.